Apa Itu AJB dan Apa Fungsinya

RumahCom –  Sebelum membeli rumah, sangat penting untuk memahami beberapa istilah dan dokumen penting kepemilikan rumah, salah satunya AJB.

Menurut Undang-Undang Pertanian dan Agraria, jual beli adalah proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang dilengkapi dengan bukti-bukti. AJB atau Akta Jual Beli adalah salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan.

AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI.

Syarat Pembuatan AJB

Tahap pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah.

Ada beberapa syarat yang diperlukan sebelum membuat AJB. Antara lain, pajak penjual berupa Pajak Penghasilan (PPh) final, serta pajak pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Besaran PPh final adalah 2,5% dari nilai perolehan hak. Sementara besar BPHTB adalah 5% dari nilai peroleh hak setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Nilai NPOPTKP berbeda sesuai dengan wilayah dan Anda bisa bertanya langsung ke Dinas Pendapatan Daerah masing-masing.

Akan tetapi di DKI Jakarta, nilai BPHTB gratis untuk NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) di bawah Rp2 miliar berdasarkan Pergub Nomor 193 Tahun 2016. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Tahap Mengurus AJB

Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Selain itu, wajib juga dihadirkan minimal dua orang sebagai saksi.

Akta AJB dibuat dalam dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lainnya diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan Balik Nama. Setelah jadi, salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli.

Setelah itu, langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau disebut juga sebagai balik nama sertifikat.

Pelaksanaan balik nama diiringi oleh pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang nilainya seperseribu (per-mille) dari nilai peralihan ditambah Rp50.000.

PNBP = (1 (0/00) x Nilai peralihan) + 50.000

Saat akan mengurus proses balik nama, siapkan beberapa berkas yang harus diserahkan antara lain:

  • Surat Permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani pembeli
  • Akta Jual Beli dari PPAT
  • Sertifikat Hak Atas Tanah
  • Foto copy KTP penjual dan pembeli
  • Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB

Proses balik nama akan memakan waktu sekitar 14 hari. Dengan selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Mengetahui seluk beluk serta keaslian sertifikat tanah sangat penting saat masyarakat hendak melakukan proses pembelian properti. Oleh karenanya, alangkah lebih aman untuk membeli properti secara kredit, sebab bank akan bertanggungjawab langsung terhadap legalitasnya.